Grunderwerbsteuer: Instandhaltungsrücklage

Beim Erwerb eines Grundstücks mindert die übernommene Instandhaltungsrücklage nicht die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Praxis-Beispiel:
Die Klägerin ist im Bereich der Verwaltung von Liegenschaften und des An- und Verkaufs von Immobilien im eigenen Namen und für eigene Rechnung tätig. Sie erwarb in 2016 mit notariellem Vertrag mehrere Teileigentumsrechte an einer Immobilie. Nach dem Kaufvertrag sollte der Anteil des Verkäufers an den gemeinschaftlichen Geldern (u.a. Instandhaltungsrückstellung) bei Besitzübergang auf die Klägerin übergehen. Der Gesamtkaufpreis betrug 40.000 € und wurde von der Klägerin auf die einzelnen Teileigentumsrechte verteilt. Das Finanzamt setzte daraufhin die Grunderwerbsteuer in Höhe von 2.600 € auf Basis einer Bemessungsgrundlage von 40.000 € fest. Die Klägerin legte Einspruch ein und machte geltend, dass die Bemessungsgrundlage um die miterworbenen Guthaben aus der Instandhaltungsrückstellung von insgesamt 14.815,19 € gemindert werden müsse. Das Finanzamt lehnte dies ab.

Nach dem GrEStG ist grundsätzlich der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage anzusetzen. Eine Aufteilung des Kaufpreises ist nur dann erforderlich, wenn der Kaufvertrag Gegenstände umfasst, deren Erwerb nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Nach dem Urteil des Finanzgerichts gehört die anteilige Instandhaltungsrückstellung nicht dazu. Diese ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es handelt sich somit nicht um Vermögen des Wohnungseigentümers, sondern um Vermögen eines anderen Rechtssubjekts. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein eigener vom jeweiligen Mitgliederbestand unabhängiger teilrechtsfähiger und parteifähiger Verband. Ihr gehört das Verwaltungsvermögen. Die Wohnungseigentümer haben aus grunderwerbsteuerlicher Sicht somit keinen Anteil am Verwaltungsvermögen, über den sie verfügen können. 

Auch wenn vereinbart wurde, dass ein Teil des Kaufpreises „für die Übernahme des in der Instandhaltungsrückstellung angesammelten Guthabens“ geleistet wird, kann dieser Vereinbarung und der Instandhaltungsrückstellung im Kaufvertrag kein eigenständiger Wert zugemessen werden. Es handelt sich somit nicht um einen Aufwand für die Übertragung einer geldwerten Vermögensposition, die unter den Grundstücksbegriff des Grunderwerbsteuergesetzes fällt. Ein rechtsgeschäftlicher Erwerb dieser Position ist zivilrechtlich nicht möglich. Das Finanzgericht hat in seiner Entscheidung ausdrücklich klargestellt, dass dabei unbeachtlich ist, wie die Instandhaltungsrückstellung ertragsteuerlich zu behandeln ist.

Die Entscheidung des BFH (Urteil vom 5.10.2011 – I R 94/10), wonach die (ertragsteuerliche) bilanzielle Behandlung einer Beteiligung eines Wohnungseigentümers an einer Instandhaltungsrückstellung mit dem Betrag der geleisteten und noch nicht verbrauchten Einzahlungen zu aktivieren ist, hat keinen Einfluss auf die Grunderwerbsteuer.

Quelle: Finanzgerichte | Urteil | FG Köln, 2 K 158/20 | 20-06-2023
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